על נזקי מגפת הקורונה שליוותה את העולם בשנה האחרונה כבר דובר רבות וכן על הנזקים שהיא חוללה בגוף, בנפש ובכלכלה הגלובלית. גם שוק הנדל״ן לא הצליח להתחמק מההשפעות שלה כשבמקומות רבים נרשמו ירידות בערך הנדל״ן. אולם כמו בכל משבר, יש את מי שמפסיד ויש את מי שיודע לזהות מגמות ולנצל אותן.
משברים קשים ככל שיהיו, טומנים בחובם הזדמנויות חדשות הנולדות בשווקים שירדו. משקיעים חכמים הנמצאים עם היד על הדופק, יודעים לזהות את המגמות ולנצל אותן. את אחת המגמות החמות היום ניתן לזהות בשוק הנדל״ן בארה״ב והיא, המרת מלונות למתחמי מגורים לטווח ארוך.
במהלך השנה האחרונה מצאו עצמם בעלי מלונות קטנים ללא הכנסה עקב המגפה וכיום, בהיעדר הכנסות, רבים מהם מבקשים לממש את הנכסים העומדים לרשותם. משקיעי נדל״ן נחושים, מצאו דרך להפוך את הנכסים הללו למניבים ואף למנף את ההשקעה ולמקסם אותה פי כמה.
מולטי פמילי – Multi-family
מולטי-פמילי הם מתחמי מגורים, בד״כ בצורת מבנים ובהם דירות קטנות המיועדות למגורים בשכירות לטווח ארוך, לשכבת אוכלוסייה בארה״ב המשתכרת שכר מינימום או קצת יותר. האופציה הזו מאפשרת להם לגור בתנאים התואמים את רמת ההכנסה שלהם, מבלי לדאוג שיפנו אותם. כיום ישנם מתחמי מגורים גם לשכבות הגבוהות של האוכלוסייה.
מבחינת המשקיעים, בעוד שעד לפני המגפה הם רכשו מבני מולטי פמילי מוגדרים, כיום נפתחה עבורם דרך נוספת ליצור מתחמים שכאלה בהשקעה נוחה יחסית.
מדובר בבתי מלון שיש בהם כמה עשרות חדרים. וכפי שאמרתי, בעליהם התייאשו מלחכות לתיירות הפנים והחוץ שיחזרו ומבקשים לממש את הנכס באופציה היחידה כרגע שיכולה להכניס להם כסף משמעותי ובאופן מהיר. חלקם שקנו את הנכס שלהם לפני שנים רבות בסכום זעום, עדיין הופכים את המכירה לאקזיט משמעותי.
איך עושים את זה?
איתור
בשלב הראשון מאתרים בתי מלון מהסוג שהזכרנו ובודקים מה נצטרך להשקיע בהפיכת המקום לדירות מגורים. ישנם בתי מלון שנצטרך לעשות בהם שיפוץ מסיבי ויש כאלה ששיפוץ מינורי יביא אותם לתוצאה הרצויה מבחינתנו.
בירוקרטיה
בניגוד לישראל, הבירוקרטיה בארה״ב היא פחות מאתגרת וגורמת לפחות עיכובים ולכן נוח לפעול בשוק הזה. יהיו מקומות שבהם העיריה ו/או המחוז יצטרכו לאשר את המהלך ומנגד, מקומות שלא יידרשו לכך אישורים. לכן, כדאי תמיד לבדוק מראש כחלק מתהליך בדיקת הנאותות Due Diligence)) מה נדרש מבחינת הרשות המוניציפלית. ייתכן שגם בתוך המבנה תהיינה פעולות הנדרשות לאישורים, כמו בכל בניה.
אכלוס
אחרי השיפוץ מתחילים לאכלס את הדיירים בחוזים לטווח של שנה ומעלה. ישנם משקיעים שמבחינתם השכירות הנכנסת בכל חודש מכלל הדירות תספיק ומשקיעים שיבקשו למנף עוד יותר את ההשקעה.
מינוף
ניתן למנף את ההשקעה (מינוף כלכלי) בשני אופנים:
הראשון – מכירת הנכס. בניגוד לבית פרטי, מולטי-פמילי נמכר לפי שווי ההכנסה נטו, לאחר הוצאות תפעול. וזאת משום שמולטי-פמילי מיסודו מיועד לייצר כסף לבעליו ואינו מיועד למגוריו, כעסק לכל דבר. מכיוון שכך, ככל שההכנסה תהיה גדולה יותר ויציבה יותר, כך גם שוויו של המתחם.
השני – קבלת משכנתה על הנכס. ניתן לקבל הלוואה מהבנק על חשבון שעבוד הנכס לבנק, מהלך הנקרא Cash out refinance ובאמצעות ההלוואה שתקבלו, תוכלו לרכוש נכס נוסף. כיום הבנקים מחפשים מתחמי מגורים יציבים עם שכירות ארוכת טווח להעניק להם הלוואות ולכן כשתציגו בבנק את החוזים ארוכי הטווח מול הדיירים, תוכלו לקבל את ההלוואה בתנאים טובים ופריסה נוחה.
כמובן שעל מנת לאתר נכסים טובים להשקעה ומינוף צריכים להכיר את השוק, לזהות את ההשקעות האטרקטיביות, להכיר את האזור ואת האוכלוסייה המתגוררת בו וכל זאת על מנת לדעת מה ההיתכנות לביצוע העסקה ומימושה באופן שימקסם את ההשקעה שלנו. חברת ליברקי, מתמחה באיתור נכסים בעלי פוטנציאל רווח גבוה. אם גם אתם שוקלים להשקיע בנדל"ן בארה"ב – אל תהססו ופנו אלינו, נשמח לענות על כל השאלות.
