איך להיזהר מסיכונים בהשקעות נדל"ן בחו"ל?

בשנים האחרונות השקעות נדל"ן בחו"ל נעשו חלופה נפוצה ביותר להשקעה לישראלים. יש לכך סיבות רבות, אך העיקריות שבהן הן גישה קלה יותר לעסקאות נדל"ן מרוחקות, שליטה מלאה במידע וכן סכומי השקעה נמוכים שמניבים תשואות גבוהות. עם זאת, חשוב לדעת שגם בהשקעות נדל"ן גובה התשואה מגלם את גודלו של הסיכון הכרוך בה. למה הכוונה? ובכן, ככל שהתשואה גבוהה יותר, כך גבוה הסיכון שכרוך בהשקעה, ואת זה גם משקיעי הנדל"ן המנוסים ביותר יאמרו לכם. רוצים להשקיע בנדל"ן בחו"ל וחוששים מהסיכונים הכרוכים בכך? הסירו דאגה מליבכם. ההשקעות המוצלחות ביותר הן תמיד פועל יוצא של עסקאות נבונות ושל התנהלות מושכלת בכל תקופת ההשקעה. משקיע נבון הוא משקיע שמנתח כל עסקה לעומקה ויודע להיזהר מסיכונים. רוצים להשקיע בתבונה? הינה כל הכללים לסגירת עסקאות נדל"ן מוצלחות ולהימנעות מסיכונים.

1. לבחור בקפידה כל עסקת נדל"ן

לפני שסוגרים עסקת נדל"ן, יש לבחון אותה לעומק ולנתח אותה. באיזה נכס מדובר? האם מדובר בנכס למגורים או בנכס מסחרי? משקיעי נדל"ן נבונים יודעים שלנכסים מסחריים יש היבט מהותי נוסף מלבד ההיבט המבני, והוא – מפעיל העסק. שוויו של העסק הפועל במבנה מגולם בעלות ההשקעה. ולכן אם משקיעים בנכס מסחרי, חשוב לבחון לפני ולפנים את העסק הפועל בו ולעמוד על טיבו של מפעיל העסק. בשום אופן אין לוותר על בדיקת נאותות בתשלום כיוון שפשיטת רגל של העסק תשאיר את ההשקעה שלכם חסרת כל ערך גם אם הנכס רשום על שמכם בטאבו.

2. לא לוותר על הערכת שמאי

המשקיע הנבון בוחן היטב את שוויו של הנכס. גם אם היזם מתחייב לסכומים נמוכים מאוד משווי השוק, וגם אם הוא מבטיח שזוהי עסקה נדירה או חד־פעמית וצריך למהר ולחטוף אותה, בשום אופן אל תוותרו על הערכה של שמאי מוסמך. הרי בארץ לא הייתם מסכימים לעסקה בלי הערכת שמאי, נכון? אז בחו"ל כן? לא! הערכת שמאי תיתן לכם מידע מדויק וברור על שוויו של הנכס ועל מצבו האמיתי ותאפשר לכם לקבל החלטה מושכלת בנוגע לכדאיותה של העסקה.

מה עוד אתם יכולים לעשות? אתם יכולים להיעזר באתרי נדל"ן בארץ ההשקעה ולהשוות בין נכסים שונים ובין המחירים המוצעים שלהם; אתם יכולים לאסוף מידע על סביבת המגורים ועל האוכלוסייה המתגוררת בה – נתוני תעסוקה, הגירה, חינוך, הכנסה ממוצעת, רמת פשיעה ועוד יעזרו לכם להחליט אם העסקה כדאית או לא, ולהעריך את התשואות העתידיות ואת האפשרות למכירת הנכס ולמימוש הרווחים ממנו בעתיד. כל הנתונים הללו יקבעו כיצד תתנהל ההשקעה שלכם לאורך שנים, ובשל כך הם נחוצים והכרחיים למן ההתחלה.

3. מי מנהל את העסקה?

אז מי מנהל את העסקה בשבילכם? כדאי שתוודאו שאת העסקה מנהל עורך דין (ורצוי גם עורך דין מטעמכם), ושנפתח חשבון נאמנות ששומר על הכסף שלכם עד להשלמת העסקה ולרישום הנכס על שמכם. בדקו היטב את נתיבי הכסף מרגע העברתו ועד לרגע השלמת העסקה. חשוב שתדעו בכל רגע היכן הכסף שלכם נמצא. אם הכסף שלכם עובר למוכר לפני שנרשמתם כבעלי זכויות בנכס, אתם מסתכנים, והסיכון הוא גדול מאוד.

4. להכיר את חוקי המקום

היכרות מעמיקה עם החוקים המקומיים היא מהותית בכל הנוגע להשקעות נדל"ן בחו"ל ובמיוחד אם מדובר בנכס פרטי בבעלותכם המלאה. עליכם לדעת מי מחויב לשלם את המיסים ואת האגרות של הרשויות המקומיות (בארצות רבות זהו בעל הנכס ולא השוכר); עליכם לדעת איך מפנים דייר מהנכס, מהן עלויות הפינוי ועד כמה קל לפנות לבתי המשפט המקומיים; עליכם לדעת אם אפשר להתדיין עם היזם בארץ או רק בחו"ל, ואם בחו"ל – כדאי שתצליחו להתגבר על מחסום השפה כדי לקבל ייצוג הולם וסיוע משפטי איכותי.

5. לבדוק את חברת הניהול

חברת הניהול מנהלת גם את הנכס שלכם וגם את הכסף שאתם מקצים לניהולו. חברת ניהול אמינה היא תנאי מהותי להשלמת העסקה על הצד הטוב ביותר. חברת הניהול קובעת את תנאי הסף לקבלת הדיירים. היא קובעת את תקופת החוזה ואת דמי השכירות ועוסקת בגבייתם ובהעברתם לבעל הנכס. בכך היא משפיעה על התשואות מההשקעה ועל הרווחים של בעל הנכס. כיוון שחברת הניהול אחראית גם על תחזוקת הנכס, חשוב מאוד לבדוק אותה היטב עוד לפני החתימה על חוזה העבודה. חברת הניהול משפיעה השפעה מכרעת על התשואה השוטפת, ולכן חיוני לבחון אותה לפני ולפנים.

6. נדל"ן בארה"ב סיכונים – מסלולי מיסוי

משקיעי נדל"ן בארצות הברית משלמים מיסים רק בעבור הרווחים השוטפים שלהם. עם זאת, התנהלות לא נבונה והשקעה בנדל"ן ללא ייעוץ מקדים יכולות להיות בעוכריו של המשקיע ולעלות לו ביוקר בתשלומי מס מופרזים. מיסוי עודף עלול לפגוע משמעותית ברווחים ולהטיל ספק בכדאיות העסקה. השקעה נבונה מחייבת קבלת ייעוץ מקדים ממומחים להשקעות בנדל"ן בארה"ב שבקיאים בכל מסלולי המיסוי ויודעים כיצד להיזהר מסיכונים ולהימנע ממכשולים.

7. עלויות נוספות בניהול עסקת הנדל"ן

עלויות העסקה אינן מסתכמות בהעברת התשלום על הנכס או בסילוק עלות ההשקעה. יש עלויות נוספות שהמשקיע צריך להיות מודע להן ולבחון היטב כיוון שהן משפיעות על כדאיות העסקה. מדובר בעלויות כמו עמלות תיווך, עמלות ליזם, רישום זכויות, שכר טרחת עורכי דין, עלויות סגירת עסקה, תמריצים לרוכש, עלויות פתיחת חשבון בנק מקומי והנפקת מספר מזהה ברשויות המס, תשלומים לחברת הניהול, פוליסות ביטוח, מיסים מקומיים, מיסים בארץ, הנפקת דוחות שנתיים, עלויות אחזקת הנכס, עמלת פינוי דיירים או איתור דיירים חדשים ועוד. חשוב מאוד לשקלל את העלויות הללו בעת ניתוח העסקה ובחינת כדאיותה כדי להבטיח עסקה איכותית והשקעה מוצלחת.

להשקיע בנדל"ן בחוכמה עם ליברקי

השקעה בנדל"ן בחו"ל היא לא עניין של מה בכך. היא כוללת אתגרים ומורכבויות וטומנת בחובה סיכונים לא פשוטים. ייעוץ מקדים, בחינה מקיפה והערכה מושכלת יכולים לצמצם משמעותית את הסיכונים ולהבטיח למשקיע השקעה מוצלחת ורווחית מאוד. רוצים להשקיע בנדל"ן בחוכמה? מומחי הנדל"ן של ליברקי ילוו אתכם בתהליך ההשקעה מתחילתו ועד סופו, ינתחו את העסקה ויבחנו אותה בהלימה למטרותיכם וליכולותיכם הכספיות והאישיות. עם השקעות בנדל"ן לא מתמודדים לבד. השקעות בנדל"ן משאירים למומחים, אז השאירו את הדאגות לנו. דברו איתנו עוד היום, ויחד נבטיח את ההשקעה הבאה שלכם.