משקיעי נדל"ן רבים שרוצים לעשות את צעדיהם הראשונים בתחום הנדל"ן, שומעים על יתרונותיו של המינוף הכלכלי אך לא באמת מבינים למה הכוונה במינוף כלכלי. אם הם מבינים מהו מינוף כלכלי, הם לא בהכרח יודעים לזהות את היתרונות שלו. מינוף כלכלי חותר להעשרת ההון העצמי הנזיל של המשקיע ואף עושה זאת היטב. איך? באמצעות קבלת הלוואה להשקעה ממוסדות בנקאיים, מגופים פיננסיים חוץ־בנקאיים או ממלווים פרטיים. המינוף הכלכלי הוא קרש קפיצה מהותי ומשמעותי למשקיע שאין לו די הון עצמי הנחוץ להשקעה מניבה בנדל"ן. קרש הקפיצה הזה מסייע לו גם להשקיע בנכס, גם לפתח ולהשביח אותו, גם להרוויח ממנו תשואות מרביות וגם להשתמש ברווחים להשקעות מניבות נוספות.
על אף היתרונות הרבים של המינוף הכלכלי יש משקיעים שמתלבטים בשאלת כדאיותו. הם אינם בטוחים אם אכן כדאי להיעזר בו ולמנף את ההשקעה באמצעותו, ואם לא רצוי להשקיע בנדל"ן בהתבסס על ההון העצמי בלבד. זוהי התלבטות טובה וחשובה שמעידה על הביקוש הרב שיש להשקעות נדל"ן בימינו. בתקופה שבה העולם מתאושש מהמשברים רבים – בריאותיים, מדיניים וכלכליים, נראה שהשקעות נדל"ן הן אכן אפיק השקעה יציב, בטוח ורווחי. עם זאת, דווקא בעולם הפוסט־משברי שלנו משקיעים רבים עלולים להתקשות לגייס את ההון עצמי הנחוץ להשקעות נדל"ן רציניות, וצריכים את התמיכה החשובה של הלוואת המינוף.
בואו ננסה להבין למה המינוף הכלכלי יכול לסייע למשקיע המתחיל לבסס את צעדיו הראשונים בעולם הנדל"ן, ומהם היתרונות שלו.
מה זה מינוף כלכלי להשקעות נדל"ן?
לעיתים קרובות כדי למנף השקעות נדל"ן בארה"ב יש צורך בחיזוק כלכלי שייתן למשקיע המתחיל גב וביטחון. מהותו של המינוף הוא קבלת הלוואה כספית ושימוש בכספי ההלוואה בתהליך ההשקעה. המלווים הם בדרך כלל מוסדות בנקאיים, מוסדות פיננסיים, שותפים או משקיעים פרטיים, וההלוואה ניתנת בתמורה לשעבוד נכסים כלשהם. הנכסים המשמשים כבטוחה להלוואת המינוף, יכולים להיות נכסים בבעלות הלווה, נכסים שנרכשים בתהליך ההשקעה, או נכסים פיננסיים כמו קופות גמל, קרנות השתלמות, קרנות פנסיה, ביטוחי מנהלים או תיקי השקעות. הלוואת המינוף מסייעת למשקיע להתקדם בתהליך ההשקעה – לרכוש את הנכס, לפתח אותו, לנהל אותו ולהביא אותו למצב המיטבי שיאפשר אקזיט רווחי. סכומי ההלוואה עשויים להשתנות ממשקיע למשקיע וכך גם תנאי ההחזר, תקופת ההחזר וגובה הריבית. כעת משהבנו מה מהותו של המינוף הכלכלי, ואיך הוא עשוי לסייע למשקיעים לקדם את ההשקעות שלהם ולהגדיל את הרווחים, בואו נבדוק מה היתרונות שלו.
מהם יתרונות המינוף הכלכלי?
אף שמאחורי המינוף הכלכלי עומדת הלוואה בנקאית או חוץ־בנקאית, והיא בדרך כלל כרוכה בשעבוד נכסים ממשיים או פיננסיים, המינוף הכלכלי הוא בכל זאת האפשרות הטובה ביותר למשקיעים מתחילים או למשקיעים שאין בידם די הון עצמי נזיל. לעיתים קרובות כדי להצליח בהשקעות נדל"ן צריך לקבל תמיכה כלכלית ממקור חוץ יציב ובטוח, ודווקא התמיכה הזאת היא שעוזרת למשקיעים לבסס את ההשקעה שלו ולהבטיח רווחים ראויים ממנה. למינוף כלכלי בהלוואות נדל"ן יש שלושה יתרונות עיקריים וחשובים.
ראשית, המינוף פותח שער למגרש המשחקים של משקיעי הנדל"ן המיומנים ומאפשר למשקיע להשקיע בהשקעות רציניות שמחייבות סכומים גבוהים. אם אין למשקיע די הון עצמי כדי להשקיע בהשקעה רצינית, המינוף הכלכלי יבטיח את דריסת הרגל שלו במגרש של הגדולים.
שנית, כיוון שבהשקעות נדל"ן – בניגוד להשקעות בשוק ההון למשל – הקרן (סכום ההשקעה) בטוחה יחסית, המשקיע כמעט לא מסתכן באובדן הקרן.
ולבסוף, המינוף הכלכלי מגדיל את רווחי ההון של המשקיע ביחס לגובה המינוף שניתן לו. כך למשל מינוף בשיעור של חמישים אחוזים בעסקת הנדל"ן עשוי להגדיל את רווחי ההון של המשקיע פי שניים, וזהו יתרון עצום.
משקיעי נדל”ן מיומנים יודעים שלמינוף הכלכלי יש יתרונות חשובים נוספים כמו יתרונות מס מובהקים שמתאפשרים בעת קיזוז הוצאות מימון ההלוואה; כמו אפשרות למחזר את ההלוואה, דבר שמייתר את מכירת הנכס ואת תשלום המס בגין רווחי ההון, מעלה את ערכו של הנכס ומאפשר למשקיע להמשיך וליהנות מפירותיו; וכמו הגדלת ההון הפנסיוני של המשקיע אם הלוואת המינוף ניתנה לו על חשבון חיסכון פנסיוני קיים. במקרה זה הכסף עובד פעמיים – גם בחיסכון הפנסיוני וגם בהשקעה עצמה.
יחד עם זאת, חשוב מאוד לזכור שהלוואות צריך להחזיר! מינוף כלכלי צריך להתבצע תוך ביצוע ניהול סיכונים והבנה מעמיקה של הצעד.
לצורך הדוגמה, אנשים אשר לקחו הלוואה דרך קרן ההשתלמות שלהם וזאת ספגה נפילות משמעותיות נתבקשו לפרוע את ההלוואה. כלומר, צריך לדעת להתכונן לכל תרחיש ולהבין את התוצאות וההשלכות של הבחירות הכלכליות שלנו.
חושבים על מינוף נדל"ן? אל תוותרו על ייעוץ מקצועי
אם במינוף כלכלי לצורך רכישת נדל"ן עסקינן אז על אף היתרונות הרבים של המינוף הכלכלי והדלתות הרבות שהוא פותח למשקיעי נדל"ן, לא כדאי לוותר על ייעוץ מקצועי מחברות המתמחות בהשקעות נדל"ן בארצות הברית. כדאי ורצוי להשתמש במינוף רק לאחר קבלת ייעוץ אישי ורק לאחר בחינה מעמיקה של תנאי ההלוואה, של היכולת הפיננסית שלכם, של ההזדמנויות בהשקעה ושל הסיכונים הכרוכים בה.
מחפשים השקעה מניבה או נכס נדל"ני מניב וזקוקים למינוף כלכלי? דברו איתנו. יחד נמצא את הדרך למנף את ההשקעה הבאה שלכם.
