איך לבחור אזור השקעה ונכס להשקעה?

בעולם של כלכלה גלובלית השקעה בנדל"ן בחו"ל נגישה יותר וכדאית בהרבה מהשקעה בנדל"ן בארץ. מדוע? ראשית, משום שבתור השקעה לטווח ארוך, נדל"ן בחו"ל הוא חלופה מצוינת לריביות הנמוכות שהבנקים הישראלים מציעים ללקוחותיהם בעבור פיקדונות וחסכונות. שנית, אם נתבונן בארצות הברית ונבדוק לעומק את שוק הנדל"ן שלה, נמצא שהמעצמה הכלכלית החזקה ביותר בעולם מציעה למשקיעי נדל"ן לא רק מחירים שפויים המאפשרים סף השקעה נמוך, אלא גם מס רכישה מזערי, פוטנציאל משמעותי לעליית ערכם של הנכסים ותשואות גבוהות ושוטפות.

המשקיעים בנדל"ן אמריקני נהנים מתיק השקעות מגוון, ודבר זה כשלעצמו עוזר להם לנהל את השקעותיהם בחוכמה ולהפחית את רמת הסיכון. בכל הנוגע להשקעות עצמן, חשוב לזכור שהן נתונות לפיקוח מלא של הרגולציה האמריקנית, הבעלות עליהן נרשמת בצורה מסודרת ומחייבת והמידע לגביהן מועבר למשקיעים בקביעות ומוגש להם בשקיפות מלאה. המשקיעים נהנים מביטחון מלא בנוגע לשקיפות ולפיקוח של הרגולציה הארצות הברית ולאור כך זוכים לשקט נפשי שאין לו תחליף. הם יכולים לבנות לעצמם חיים איכותיים של חירות כלכלית הודות להכנסות הפסיביות המתקבלות מההשקעה ואינן תלויות במשלח היד שלהם, ונהנים מיחס מועדף במוסדות הפיננסיים ומאפשרויות מימון נרחבות.

גם בתקופה של סטגפלציה מעיקה תחום הנדל"ן האמריקני זוכה ליציבות אמיתית, ויציבות זו קוסמת למשקיעים הישראלים המחפשים תדיר אחר השקעות איכותיות והזדמנות להתפתח ולבנות הון (EQUITY) לאורך זמן. מעוניינים להשקיע בנדל"ן אמריקני ותוהים איך נכון לבחור את אזורי ההשקעה ואת הנכסים? אחד הדברים החשובים ביותר שאתם צריכים לדעת, הוא שהשקעה מושכלת ממזערת סיכונים ומניבה תשואות גבוהות לאורך זמן. כך תשקיעו בתבונה בנדל"ן אמריקני.

ללכת בעקבות שוק הנדל"ן האיכותי בעולם

משקיעי נדל"ן רבים כבר מבינים שהאתגרים הנלווים להשקעות נדל"ן בארץ רק מרחיקים מהם את פוטנציאל התשואות, והתשואות כשלעצמן אינן שוות את ההשקעה או את הטרחה. העלייה המתמשכת במחירי הנכסים – גם בנכסים למגורים וגם בנכסים למסחר, נטל הבירוקרטיה והמיסים והקושי לאתר אוכלוסייה איכותית שמעוניינת בחוזי שכירות לתקופות ממושכות, גורמים למשקיעים לאבד עניין בנדל"ן המקומי ולחפש הזדמנויות טובות יותר להשקעה מעבר לים.

וזה מה שמביא אותם לארצות הברית. ארצות הברית נחשבת לאזור ההשקעה המבוקש ביותר בעולם גם בתקופה שבה האינפלציה משתוללת והמיתון נותן את אותותיו בכל היבט בכלכלת המדינה. כשהמיתון מתקבע, מחירי הנדל"ן יורדים, וזה בדיוק מה שקורה בשטח היום.

ותתפלאו לשמוע שדווקא בעיצומו של מיתון קשוח משקיעי הנדל"ן בארצות הברית פורחים ומחפשים תדיר אחר אזור השקעה מומלץ בארה"ב. משקיעי נדל"ן מנוסים אינם נבהלים מהאינפלציה המאיימת וודאי שלא מהמיתון. למה? משום שהם כבר מכירים את שוק הנדל"ן ויודעים שהשוק תמיד, אבל תמיד, מתקן את עצמו. ומה משקיעי נדל"ן עושים עם הידיעה הזאת? קונים, כמובן.

איתור אזורים מומלצים להשקעה בארה"ב

חברות השקעה מנוסות מכירות היטב אזורים שכדאי להשקיע בהם ויודעות איך לקרוא את השטח כדי לאתר בו את הנכסים האיכותיים ביותר. ולכן מומלץ למשקיעים החדשים להתייעץ בחברות שמתמחות בנדל"ן אמריקני ולהיעזר בהן. למה? משום שאנשיהן נמצאים בשטח מדי יום, מכירים אותו לפני ולפנים, מכתתים את רגליהם באזורים המבוקשים, מאתרים נכסים איכותיים עם פוטנציאל לרווחים גבוהים, יוצרים קשר ראשוני עם הבעלים או עם סוכני נדל"ן מקומיים ומגבשים את כל המידע הנחוץ.

חברות ההשקעות מאפיינות את הנכסים הרלוונטיים, בוחנות את הכדאיות של ההשקעות ומקדמת אותן. רוצים לקחת חלק בתהליך? הצטרפו למשפחת ליברקי ותקבלו הזדמנות להשתתף בהשקעות הטובות ביותר, להשביח אותן ולהכפיל את רווחיהן.

איתור נכסים מבוקשים באזורים מבוקשים

חברת ליברקי מאתרת יום־יום מזה כמה עשורים את הנכסים המבוקשים ביותר במדינות המבוססות בארצות הברית – דרום קרוליינה, ג'ורג'יה, אלבמה ופלורידה. ולמה דווקא שם? ובכן, כאן הניסיון המקצועי וההצלחות המוכחות שלנו נכנסים לתמונה. שנות הפעילות הארוכות של ליברקי, ההיכרות העמוקה שלנו עם שוק הנדל"ן המקומי בכל אחד מאזורי ההשקעה המבוקשים, הידע והניסיון שאין להם תחליף – כל אלה עוזרים לנו להגיע לנכסים הנכונים בזמן הנכון ולהוביל את המשקיעים שלנו להשקעות הנכונות.

אנחנו בליברקי מבינים שנכסים מניבים הם נכסים שמשקיעים בהם לא רק כסף אלא גם זמן, תכנון, עבודה ומחשבה. אומנם למשקיעים שלנו זוהי השקעה פסיבית המניבה תשואות מקסימליות, אך בשבילנו מדובר באקטיביזם במלוא מובן המילה ובמחויבות ללא פשרות לעבודה, להשבחת הנכס ולאיתור דיירים איכותיים, וכן למינוף כלכלי, להרחבת סל ההשקעות ולאיתור השקעות חדשות. אחד היתרונות הגדולים ביותר של שוק הנדל"ן האמריקני הוא שקיפות מלאה של נתונים חשובים. המשקיעים הפוטנציאלים יכולים למצוא את כל המידע הנחוץ להם במרשתת ולנתח את אזורי ההשקעה בלי לצאת מהבית.

כדי לבחור אזור איכותי להשקעה יש להתייחס לכמה פרמטרים משמעותיים. כולם ביחד וכל אחד מהם לחוד עשויים לציין את איכותו של אזור ההשקעה ולעזור לנו לקבל החלטה נבונה. הינה הם:

• הגירה חיובית בעשר השנים האחרונות.

• גידול אוכלוסייה.

• מקורות תעסוקה מגוונים וצפי למקורות תעסוקה חדשים. כל אלה מעידים על חוזקו הכלכלי של האזור ועל יכולתו לשמור על איתנותה הפיננסית של האוכלוסייה גם בעיתות משבר.

• שיעורי אבטלה נמוכים.

• שיעור ההכנסה למשק בית – הכנסה שנתית מינימלית בשיעור 60 אלף דולר ומעלה מעידה על יכולתם הכלכלית של השוכרים לעתיד.

• דירוג גבוה של מוסדות החינוך בהשוואה לממוצע הארצי – מוסדות חינוך ברמה גבוהה מרמזים על השוכרים באזור ועל הפוטנציאל שלהם.

• שיעורי פשיעה נמוכים.

• התפלגות התפוסה – שיעור התושבים המחזיקים בית בבעלות פרטית, שיעור התושבים ששוכרים בתים, ושיעור הבתים הריקים. רצוי להשקיע באזור שבו יש יותר בעלות פרטית על נכסים ופחות שוכרים כדי לצמצם תחרות. עם זאת, רצוי להימנע מהשקעה באזורים שבהם שיעור הבתים הריקים הוא גבוה.

• התפלגות גיל האוכלוסייה באזור – מומלץ להעדיף אזורים שבהם מתגוררות משפחות צעירות.

• זמן ממוצע עד למכירת נכסים באזור – הזמן הממוצע הסביר של ה־DOM (DAYS ON MARKET) הוא שישה חודשים ומעיד על איכותו של שוק הנדל"ן המקומי.

• תנופת בנייה והנפקת היתרי בנייה – רצוי לבדוק את המגמות האזוריות בעשר השנים האחרונות. התחלות בנייה מעודדות השקעה מסיבית בפיתוח סביבתי, מייצרות מקומות עבודה ומעידות על איכותו של האזור.

• קרבה למרכזי קניות, פנאי ונופש.

• קרבה לשדה תעופה בין־לאומי.

להשקיע בנכס הנכון ובזמן הנכון

משקיעי נדל"ן שמשקיעים באזורים קשים מבחינה סוציו־דמוגרפית וסוציו־אקונומית, מסתכנים בביקושים נמוכים לנכסים ובאובדן הפוטנציאל לעליית מחירים. למה זה קורה? משום שהאוכלוסייה המקומית היא הגורם המשמעותי ביותר שמשפיע על ההשקעה כולה, ובכוחה להוביל את ההשקעה להצלחה או לכישלון. אוכלוסייה חזקה ואיכותית תמנף את הנכס ותבטיח הצלחה למשקיע, ואילו אוכלוסייה חלשה ובעייתית תתבטא בביקושים נמוכים לנכס, בקשיי מימון, בקשיי מכירה ובמפח נפש גדול למשקיע. השקעה בנכס הנכון היא פועל יוצא של השקעה באזור הנכון, והאזור הנכון הוא – כמובן – אזור מבוסס שמורכב מאוכלוסייה חזקה ואיכותית.

אז לאחר שמצאנו את האזור הנכון להשקעה, בואו נבדוק את הפרמטרים לבחירת הנכס הנכון ונוכל להתקדם בתהליך לסגירת העסקה. הינה הם:

• גודל הנכס – האמריקנים אוהבים נכסים גדולים ומרווחים ולכן בית צמוד קרקע בגודל 1,200 מ"ר ויותר ייהנה מביקוש רב.

• כמות החדרים – ההמלצה למשקיעים היא שלושה חדרי שינה, שני חדרי רחצה ושני חדרי שירותים.

• היסטוריית העסקאות בנכס – אפשר להתחקות אחר היסטוריית העסקאות והמחירים באתרי המחוזות השונים במרשתת.

• ניתוח מידע השוואתי – CMA (COMPARATIVE MARKET ANALYSIS). ניתוח של נכסים שווי ערך והשוואת מחירי המכירה בשנה האחרונה.

• בדיקת אישור בעלות – איתור שטר הבעלות וזיהוי המוכר. יש לבדוק את מסמכי הבעלות על הנכס ואת פרטי עורך הדין המלווה את העסקה מטעם הבעלים.

• דוח בדק בית (HOME INSPECTION) – רצוי לערוך בדק בית ממצה גם לפני הרכישה וגם לאחר רכישת הנכס ושיפוצו.

• היסטוריית מחירי הנדל"ן באזור – רצוי להתחקות אחר היסטוריית המחירים בעשר השנים האחרונות וללמוד על פוטנציאל עליית הערך באזור.

• שיעור דמי השכירות בנכס – נכס המושכר בפחות מ־800 דולר מתאים למשפחות מעוטות יכולת. חברות ניהול איכותיות לא יסכימו לנהל נכס כזה.

• פילוח השוכרים הפוטנציאליים – גיל, מקום עבודה, רמת הכנסה, דירוג אשראי. חשוב לזכור שהשוכרים הפוטנציאליים הם גם הקונים הפוטנציאליים.

• עיון בתמונות ובסרטונים של הנכס, של השכונה ושל מרכז הקניות הסמוך. יש לוודא שהתמונות מציגות את הנכס מבפנים ומבחוץ, לפני השיפוץ ולאחריו.

• דוח MLS – (MULTIPLE LISTING SERVICES). דוח זה מפרט את עסקאות הנדל"ן שבוצעו באזור (קניית נכסים או השכרתם). יש להיעזר במתווך מקומי להנפקת הדוח.

• שנת בניית הנכס – ככל שהנכס חדש יותר, צורכי התחזוקה שלו נמוכים יותר.

• מימון בנקאי – האינדיקציה הטובה ביותר לאיכותו של הנכס. הבנקים לא מתקרבים לנכסים בעייתיים או ישנים וממנים רק נכסים חדשים, איכותיים עם פוטנציאל לרווחים.

• ניתוח הצפי לתזרים המזומנים (CASH FLOW) – בניתוח הצפי לתזרים יש להביא בחשבון את כל הוצאות האחזקה של הנכס, ארנונה, מיסי הוועד השכונתי, דמי ניהול, ביטוח מבנה, דמי איוש הנכס, דמי החלפת דייר, מקדם אי־תפוסה וכן צפי לדמי שכירות חודשיים. חשוב לשכור שבארצות הברית המשכיר הוא זה שמשלם את מיסי הוועד, את הארנונה ואת פוליסת הביטוח על המבנה.

בדיקה מדוקדקת של כל הפרמטרים תצמצם משמעותית את האפשרות להפסדים בקרן ההשקעה. נדל"ן הוא השקעה לטווח ארוך, והמטרה העיקרית שלו היא שיפור איכות החיים, יצירת הכנסה פסיבית, בניית תוכנית חיסכון לתקופת הפנסיה והגדלת ההון העצמי. כדי להשקיע בנדל"ן איכותי וליהנות מרווחים משמעותיים לאורך זמן כדאי להיעזר במומחים להשקעות נדל"ן ולהגדיל את סיכויי ההצלחה.

להשקיע בנדל"ן איכותי עם ליברקי

הדרך הטובה ביותר להשקיע בנדל"ן איכותי בארצות הברית היא באמצעות קרנות ההשקעות של ליברקי. הקרנות שלנו מאפשרות למשקיעים להגשים חלום, להשקיע בנדל"ן בסכומים נמוכים, לקבל בטוחות הולמות בתמורה להשקעה, לזכות ברשת ביטחון חזקה ולקבל תזרים הכנסות קבוע ויציב שמקנה להם חירות כלכלית.

קרנות ההשקעות של ליברקי עובדות בשביל המשקיעים ומאפשרות להם גם ליהנות מהשקעה פסיבית, גם לקבל מידעים רלוונטיים בזמן אמת וגם להרוויח הון חוזר להזנקת השקעות נוספות. אז מה הסוד שלנו? אנחנו משתמשים בקרנות ההשקעה למימון רכישה של נכסי נדל"ן ולהשבחתם; תהליך ההשבחה מסייע לנו לאכלס את הנכסים בדיירים חזקים ואיכותיים ולגייס ממון נוסף לצורך מינוף כלכלי; המינוף הכלכלי מקדם השקעות נוספות, מיישם אקזיטים משתלמים ומחזיר הון נושא רווחים למשקיעים.

משקיעים שרוצים לבחור בנכס הנכון, במקום הנכון ובזמן יכולים להשקיע בקרנות ההשקעות היוקרתיות של חברת ליברקי ולתת להן לעבוד בשבילם. כי ככה זה כשמשקיעים בחוכמה בחברת השקעות ובנדל"ן איכותי – חברת ההשקעות עובדת בשביל הנדל"ן, והנדל"ן עובד בשביל המשקיעים.

רוצים לדעת עוד על הדרך הטובה ביותר להשקיע בנדל"ן אמריקני, להישאר פסיביים וליהנות מתשואות גבוהות ומחירות כלכלית? דברו איתנו. נשמח לחלוק איתכם את הזדמנויות ההשקעה החדשות שלנו.