"מס הוא המחיר שאנו משלמים עבור חברה מתורבתת"
כך אמר פעם אוליבר ונדל הולמס, שופט בית המשפט העליון האמריקאי. אבל כשמדובר בהשקעות נדל"ן בארה"ב, משקיעים ישראלים רבים מגלים שהמחיר הזה יכול להיות מורכב, מבלבל ולעתים אף יקר מהצפוי.
בעולם שבו גבולות כלכליים הופכים למטושטשים יותר ויותר, ניווט במבוך המיסוי הבינלאומי הופך לאתגר משמעותי. האם ידעתם, למשל, שגם אם הרווחים שלכם נשארים בחשבון בנק אמריקאי, אתם עדיין חייבים לדווח עליהם לרשויות המס בישראל? או שיתכן שתצטרכו להגיש דוחות מס בשתי המדינות?
כדי לשפוך אור על הנושא המורכב הזה, שוחחנו עם עומרי ביטס, רואה חשבון ויועץ מס המתמחה במיסוי ישראלי-אמריקאי. עם ניסיון של למעלה מעשור בליווי משקיעים ישראלים בארה"ב, ביטס מספק תובנות מעמיקות ועצות מעשיות שיעזרו לכם לנווט בבטחה במים הסוערים של מיסוי בינלאומי.
בין אם אתם משקיעים מנוסים או שוקלים את צעדיכם הראשונים בשוק הנדל"ן האמריקאי, הידע שתרכשו כאן עשוי לחסוך לכם כסף רב, כאבי ראש מיותרים, ואולי אף להגן עליכם מפני טעויות יקרות. אז הדקו חגורות, ובואו נצלול לעולם המרתק של מיסוי השקעות נדל"ן בארה"ב.
לצפייה בפרק:
מהם הסיכונים העיקריים מבחינת מיסוי עבור משקיע ישראלי בנדל"ן בארה"ב?
"הסיכון המרכזי הוא פשוט חוסר ידע," מסביר ביטס. "משקיעים רבים אינם מודעים לחובות הדיווח והמיסוי שלהם, הן בארה"ב והן בישראל. זה יכול להוביל לקנסות כבדים ואפילו להליכים משפטיים."
לדבריו, טעות נפוצה היא ההנחה שאם הכסף נשאר בארה"ב, אין צורך לדווח עליו בישראל. "זו טעות חמורה," הוא מדגיש. "כתושב ישראל, אתה חייב לדווח על הכנסותיך מכל העולם, כולל ארה"ב."
ביטס מוסיף: "סיכון נוסף הוא אי-הבנה של מבנה המס בארה"ב. המערכת האמריקאית מורכבת ממיסוי פדרלי, מדינתי ולעתים אף מקומי. חוסר הבנה של המערכת הזו יכול להוביל לתשלום מס יתר או, גרוע מכך, לתת-תשלום."
*טיפ חשוב: תמיד התייעצו עם מומחה מס המכיר את שתי המערכות – הישראלית והאמריקאית – לפני ביצוע השקעה בנדל"ן בארה"ב.
האם משקיע ישראלי חייב לשלם מס בישראל על הכנסות מנדל"ן בארה"ב?
"בהחלט כן," עונה ביטס בנחרצות. "ישראל מפעילה שיטת מיסוי פרסונלית, כלומר, תושב ישראל חייב במס על הכנסותיו מכל העולם, ללא קשר למיקום הפקת ההכנסה."
עם זאת, הוא מסביר שקיימת אמנת מס בין ישראל לארה"ב שנועדה למנוע כפל מס. "המשמעות היא שאתה לא תשלם פעמיים על אותה הכנסה. בדרך כלל, תשלם מס בארה"ב ותקבל זיכוי בישראל על המס ששולם."
ביטס מדגיש: "חשוב להבין שגם אם לא נותר לך מס לשלם בישראל בגלל הזיכוי, עדיין חלה עליך חובת דיווח. אי-דיווח יכול להוביל לקנסות משמעותיים."
מה ההבדל בין השקעה כיחיד לבין השקעה דרך חברה מבחינת מיסוי?
"ההבדל יכול להיות משמעותי," אומר ביטס. "כיחיד, ההכנסה מהשקעת הנדל"ן תיחשב להכנסה אישית שלך, ותמוסה בהתאם לשיעורי המס האישיים שלך, שעשויים להגיע עד 50% בישראל."
לעומת זאת, השקעה דרך חברה יכולה להציע יתרונות מסוימים. "חברה בישראל משלמת מס חברות בשיעור של 23% על רווחיה. בנוסף, מבנה של חברה יכול לאפשר דחיית מס עד למשיכת הרווחים כדיבידנד. יחד עם זאת, השקעה דרך חברה מורכבת יותר מבחינה משפטית ומיסויית. יש לשקול היטב את כל ההיבטים, כולל עלויות הקמה וניהול, לפני קבלת החלטה."
האם כדאי לפתוח LLC לצורך השקעה בנדל"ן בארה"ב?
"LLC (Limited Liability Company) היא צורת התאגדות פופולרית בקרב משקיעי נדל"ן בארה"ב," מסביר ביטס. "היא מספקת הגנה משפטית דומה לחברה, אך מאפשרת גמישות רבה יותר מבחינת מיסוי."
הוא מוסיף: "מבחינת המיסוי האמריקאי, LLC נחשבת ל'ישות שקופה', כלומר, הרווחים עוברים ישירות למשקיעים ומדווחים בדוחות האישיים שלהם. זה יכול להיות יעיל מבחינת מס."
עם זאת, ביטס מזהיר שהתמונה מורכבת יותר עבור משקיעים ישראלים. "בישראל, LLC אינה מוכרת כישות משפטית. זה יכול ליצור סיבוכים בדיווח ובתשלום המס בישראל. לכן, חשוב להתייעץ עם מומחה מס לפני בחירה במבנה זה."
*טיפ חשוב: בחירת מבנה ההשקעה הנכון יכולה לחסוך לכם כסף רב בטווח הארוך. שקלו את כל האפשרויות בקפידה והתייעצו עם אנשי מקצוע.
מהן הטעויות הנפוצות של משקיעים ישראלים בהקשר של מיסוי השקעות נדל"ן בארה"ב?
ביטס מונה מספר טעויות נפוצות:
- "אי-דיווח על הכנסות בישראל, מתוך הנחה שגרתית שאם הכסף נשאר בארה"ב, אין צורך לדווח עליו."
- "התעלמות מחובת הגשת דוחות מס בארה"ב, גם אם יש הפסדים. זה יכול למנוע אפשרות לקיזוז הפסדים בעתיד."
- "אי-הצהרה על השקפת LLC בישראל. זה יכול להוביל לבעיות מיסוי מורכבות."
- "אי-דרישת החזרי מס בארה"ב כשמגיעים. זה פשוט כסף שנשאר על השולחן."
- "חוסר תיאום בין הדיווחים בישראל ובארה"ב, מה שיכול להוביל לסתירות ולבעיות מול רשויות המס."
מה תפקידו של רואה החשבון בליווי השקעות נדל"ן בארה"ב?
"רואה החשבון הוא שחקן מפתח בהצלחת ההשקעה שלכם," מדגיש ביטס. "תפקידו לא מסתכם רק בהגשת דוחות מס. הוא צריך להיות היועץ האסטרטגי שלכם בכל הנוגע להיבטים הפיננסיים והמיסויים של ההשקעה."
לדבריו, רואה חשבון מנוסה יכול לסייע ב:
- תכנון מס אופטימלי לפני ביצוע ההשקעה
- בחירת מבנה ההשקעה המתאים ביותר
- ניהול הדיווחים השוטפים בשתי המדינות
- זיהוי הזדמנויות להפחתת מס
- ייצוג מול רשויות המס בעת הצורך
"חשוב לבחור רואה חשבון המתמחה במיסוי בינלאומי ובעל ניסיון ספציפי בהשקעות נדל"ן בארה"ב," מייעץ ביטס.
מה הטיפ החשוב ביותר שהיית נותן למשקיע ישראלי המעוניין להשקיע בנדל"ן בארה"ב?
"תכנון מראש הוא המפתח," מסכם ביטס. "אל תחכו עד שיש לכם בעיה מיסויית כדי להתייעץ עם מומחה. תכנון נכון מההתחלה יכול לחסוך לכם הרבה כסף, זמן וכאבי ראש בהמשך הדרך."
הוא מוסיף: "השקיעו בידע. למדו על המערכת האמריקאית, על חובות הדיווח שלכם בישראל, ועל האינטראקציה בין שתי המערכות. ידע הוא כוח, במיוחד כשמדובר במיסוי בינלאומי."
עומרי ביטס הוא רואה חשבון מוסמך בעל מומחיות ייחודית במיסוי ישראלי ואמריקאי. כחבר בלשכת רואי החשבון בישראל ומוסמך מטעם ה-IRS, עומרי מספק שירותים מקיפים למשקיעים ויזמים הפועלים בארצות הברית. ניסיונו העשיר, שנצבר בין היתר בפירמת ERNST & YOUNG, מאפשר לו להעניק ייעוץ מקצועי בנושאי מיסוי בינלאומי, דיווחים לרשויות המס בשתי המדינות, והתמודדות עם סוגיות מורכבות בהשקעות נדל"ן. עומרי מדגיש את חשיבות התכנון המוקדם והדיווח הנכון, ומסייע ללקוחותיו לנווט בין הדרישות הרגולטוריות של שתי המערכות, תוך מקסום היתרונות ומזעור הסיכונים הכרוכים בפעילות חוצת גבולות.
סיכום
השקעות נדל"ן בארה"ב מציעות הזדמנויות רבות למשקיעים ישראלים, אך גם מציבות אתגרים מיסויים ייחודיים. עם הבנה נכונה של המערכת, תכנון מקדים וליווי מקצועי, ניתן לנווט בהצלחה במורכבויות אלו ולמקסם את התשואה על ההשקעה.
זכרו: בעולם המיסוי הבינלאומי, הידע לא רק חוסך כסף – הוא יכול להיות ההבדל בין הצלחה לכישלון של ההשקעה כולה. השקיעו בידע, התייעצו עם מומחים, ותוכלו ליהנות מפירות השקעתכם בביטחון ובשקט נפשי.
בליברקי, אנו מבינים את המורכבויות הכרוכות בהשקעות נדל"ן בארה"ב ומספקים ליווי מקצועי מקיף למשקיעים ישראלים. מתכנון מיסוי אסטרטגי ועד ניהול השקעות שוטף, הצוות שלנו מחויב לעזור לכם למקסם את התשואה על השקעתכם תוך מזעור הסיכונים.
רוצים לדעת עוד על איך ליברקי יכולה לסייע לכם בהשקעות הנדל"ן שלכם בארה"ב? צרו קשר עוד היום וקבעו פגישת ייעוץ ללא התחייבות. יחד, נוכל להפוך את החלום של השקעה מוצלחת בנדל"ן אמריקאי למציאות רווחית ובטוחה.
