דמיינו לרגע מלון ישן ונטוש, שפעם היה מלא חיים ותיירים נלהבים, עומד שומם במרכז עיר אמריקאית. עכשיו, תארו לעצמכם את אותו מבנה, אבל הפעם הוא שוקק חיים – משפחות צעירות, סטודנטים ואנשי מקצוע מאכלסים דירות מודרניות ומעוצבות. זו לא סצנה מסרט – זוהי המציאות המרתקת של הסבת מלונות למתחמי מולטיפמילי, אסטרטגיית ההשקעה שמשנה את פני הנדל"ן האמריקאי.
בשיחה מרתקת עם חננאל יעקב אלבו, מייסד ומנכ"ל ליברקי ארה"ב, צללנו לעומקה של הזדמנות ייחודית זו. גילינו איך קסם ההסבה הזה לא רק מחייה שכונות שלמות, אלא גם מציע למשקיעים פוטנציאל לתשואות מרשימות. הצטרפו אלינו למסע מרתק בעולם שבו חדרי מלון הופכים לבתים, והשקעות הופכות לסיפורי הצלחה.
לצפיה בפרק המלא:
בוא נדבר על הסבת מלונות למתחמי מולטיפמילי. מה הופך את זה לאסטרטגיית השקעה מעניינת?
"הסבת מלונות למתחמי מולטיפמילי היא אסטרטגיה ייחודית שמשלבת את היתרונות של השקעה במולטיפמילי עם הזדמנות לרכישה במחיר אטרקטיבי והשבחה משמעותית," מסביר חננאל. "אנחנו מזהים מלונות שכבר אינם רווחיים או נטושים, ומסבים אותם לדירות מגורים איכותיות. זה מאפשר לנו ליצור ערך משמעותי תוך מתן מענה לצורך אמיתי בשוק הדיור."
איך בעצם עובד התהליך של הסבת מלון למתחם מגורים?
"התהליך מתחיל בזיהוי מלונות מתאימים להסבה. אנחנו בודקים את המיקום, המצב הפיזי של המבנה, והפוטנציאל לשינוי ייעוד. לאחר מכן, אנחנו עובדים צמוד עם הרשויות המקומיות לקבלת האישורים הנדרשים. השלב הבא כולל תכנון מחדש של המבנה, הוספת מטבחים לכל יחידה, שדרוג מערכות הבניין, ולעתים גם הוספת שטחים משותפים כמו חדרי כושר או אזורי עבודה משותפים. התהליך כולו לוקח בין 18 ל-24 חודשים, מרגע הרכישה ועד לאכלוס מלא."
מה היתרונות הכלכליים של הסבת מלונות לעומת רכישת מולטיפמילי קיים או בנייה חדשה?
"היתרון המשמעותי ביותר הוא עלות הרכישה וההסבה," מדגיש חננאל. "בדרך כלל, אנחנו יכולים לרכוש ולהסב מלון במחיר נמוך משמעותית מעלות הרכישה של מתחם מולטיפמילי קיים או בניית מתחם חדש. למשל, אם יחידת דיור במולטיפמילי קיים עולה בממוצע 110,000 דולר, אנחנו יכולים להשיג יחידה דומה בעלות של כ-70,000 דולר כולל הרכישה וההסבה. זה מאפשר לנו ליצור ערך משמעותי כבר מהיום הראשון."
איך זה משפיע על התשואה למשקיעים?
"ההשפעה על התשואה היא דרמטית," אומר חננאל בהתלהבות. "בגלל העלות הנמוכה יותר, אנחנו מתחילים עם בסיס נמוך יותר, מה שמאפשר תשואה גבוהה יותר על ההשקעה. בנוסף, היכולת שלנו להשביח את הנכס באופן משמעותי מייצרת פוטנציאל לעליית ערך מהירה. משקיעים יכולים ליהנות גם מתזרים מזומנים שוטף מהשכרת הדירות וגם מעליית ערך הנכס לאורך זמן."
מה לגבי הסיכונים? איך אתם מתמודדים איתם?
"כמו בכל השקעת נדל"ן, יש סיכונים שצריך לקחת בחשבון. הסיכון העיקרי הוא בתהליך ההסבה עצמו – עיכובים בלוחות זמנים או חריגה בתקציב. אנחנו מתמודדים עם זה על ידי תכנון קפדני, עבודה עם קבלנים מנוסים, ושמירה על מרווחי ביטחון בתקציב ובלוחות הזמנים. סיכון נוסף הוא שינויים בשוק המקומי, אבל אנחנו מקפידים לבחור אזורים עם ביקוש יציב לדיור ומגמות כלכליות חיוביות."
ספר לנו על לוחות הזמנים הטיפוסיים של פרויקט כזה.
"פרויקט טיפוסי לוקח בין 18 ל-24 חודשים מרגע הרכישה ועד לאכלוס מלא," מפרט חננאל. "זה כולל כארבעה חודשים לקבלת אישורים, כשמונה חודשים לשיפוץ והסבה, וכחצי שנה לאכלוס. חשוב לציין שאנחנו מתחילים את העבודה הרבה לפני שהמשקיעים נכנסים לתמונה – כשאנחנו מגייסים כספים, כבר יש לנו את כל האישורים והתוכניות מוכנות."
איך אתם עובדים עם הרשויות המקומיות בפרויקטים כאלה?
"זה אחד היתרונות המשמעותיים שלנו. הרשויות המקומיות בדרך כלל מאוד תומכות בפרויקטים כאלה, כי הם עוזרים לפתור בעיות של מחסור בדיור ומחדשים אזורים מוזנחים. אנחנו עובדים בשיתוף פעולה הדוק עם העיריות, ולעתים קרובות הן אפילו מגיעות אלינו עם הצעות למלונות שניתן להסב. זה מקל מאוד על התהליך הבירוקרטי ומפחית סיכונים."
מה לגבי אסטרטגיית היציאה? איך ומתי אתם מוכרים את הנכסים?
"אנחנו בדרך כלל מתכננים להחזיק בנכס כחמש שנים," מסביר חננאל. "במהלך התקופה הזו, אנחנו נהנים מהכנסות שכירות ומהשבחת הנכס. אחרי כחמש שנים, כשהנכס מיוצב ומניב היטב, אנחנו בוחנים אפשרויות יציאה. זה יכול להיות מכירה למשקיע מוסדי, לקרן נדל"ן, או לעתים אפילו למשקיעים פרטיים גדולים. לפעמים, במקום למכור, אנחנו עושים מימון מחדש (refinance) שמאפשר למשקיעים למשוך חלק מהרווחים תוך המשך החזקה בנכס."
לסיום, מה המסר העיקרי שהיית רוצה להעביר למשקיעים פוטנציאליים?
"המסר העיקרי הוא שהסבת מלונות למתחמי מולטיפמילי מציעה הזדמנות ייחודית לשלב את היציבות של השקעה במולטיפמילי עם הפוטנציאל הגבוה של יזמות נדל"ן. זו אסטרטגיה שמאפשרת לנו ליצור ערך משמעותי עבור המשקיעים שלנו, תוך כדי תרומה חיובית לקהילות בהן אנו פועלים. כמובן, חשוב לזכור שכמו בכל השקעה, יש סיכונים, ולכן חיוני לעבוד עם שותפים מנוסים ואמינים. בליברקי, אנחנו גאים ביכולת שלנו לזהות הזדמנויות, לנהל סיכונים, ולייצר תשואות אטרקטיביות למשקיעים שלנו."
סיכום
הסבת מלונות למתחמי מולטיפמילי מציגה אסטרטגיית השקעה מרתקת בשוק הנדל"ן האמריקאי. עם פוטנציאל לתשואות גבוהות, סיכון מופחת, ותרומה חיובית לקהילות מקומיות, זוהי גישה שמושכת תשומת לב רבה מצד משקיעים מתוחכמים. כפי שחננאל יעקב אלבו הדגיש, המפתח להצלחה טמון בבחירת נכסים נכונים, עבודה הדוקה עם רשויות מקומיות, וניהול מקצועי של תהליך ההסבה. עבור משקיעים המחפשים דרך ייחודית להיכנס לשוק הנדל"ן האמריקאי, הסבת מלונות למתחמי מולטיפמילי עשויה להיות בדיוק ההזדמנות שחיפשו.
