דמיינו לרגע שאתם עומדים על גורד שחקים, מביטים על הנוף האורבני המרהיב ויודעים – חלק מזה שייך לכם. השקעות נדל"ן בארה"ב הן חלום רטוב של משקיעים ישראלים רבים, אבל כמו כל חלום אמריקאי, גם זה טומן בחובו סיכונים.
איך מבטיחים שהכסף שעבדתם כל כך קשה כדי להרוויח לא יעלם לשום מקום? מה עושים כשאין "חוק מכר דירות" להגן עליכם? ואיך לכל הרוחות מנהלים נכס כשאתם בקושי יודעים לבטא את שם הרחוב שלו?
כדי לפצח את הקוד הסודי להשקעה בטוחה מעבר לאוקיינוס, חננאל יעקב אלבו, מייסד ומנכ"ל ליברקי ארה"ב ישב לשיחה מרתקת עם טל מנצ'ל, סמנכ"ל השקעות בליברקי ישראל ושועל ותיק בעולם השקעות הנדל"ן.
בפרק הזה טל חושף בפנינו תובנות מעמיקות ועצות מעשיות שיעזרו לכם להפוך את ההשקעה שלכם מהימור מסוכן לעסקה חכמה ומוגנת. אז שבו בנוח, הדקו חגורות, ובואו נצלול יחד אל עולם ההשקעות המרתק והמאתגר של הנדל"ן האמריקאי!
לצפייה בפרק: איך להגן על הכסף שלכם בהשקעות נדל"ן בארה"ב:
בוא נדבר על הסיכונים העיקריים בהשקעות נדל"ן בארה"ב. מה לדעתך צריך להדאיג משקיע ישראלי?
"הסיכונים בארה"ב דומים במהותם לאלו שבישראל, אבל יש כמה הבדלים משמעותיים. ראשית, אנחנו מתמודדים עם שוק שאיננו מכירים לעומק. זה לא רק עניין של חוקים שונים, אלא גם תרבות עסקית שונה.
למשל, יש סיכון של רכישת נכס במחיר מנופח, או הערכה לא מדויקת של עלויות שיפוץ. יש גם את האתגר של ניהול נכס מרחוק – איך מוצאים דיירים אמינים? איך מטפלים בתקלות? ומה קורה אם פתאום השוק המקומי נחלש?"
איך לדעתך משקיע יכול להתגבר על הסיכונים האלה?
"המפתח הוא עבודה עם אנשי מקצוע מקומיים אמינים. זה מתחיל בבחירת היזם או חברת ההשקעות הנכונה. חשוב לבצע בדיקת נאותות מקיפה – לא רק על הנכס, אלא גם על האנשים שאיתם אתה עובד.
בנוסף, חיוני להקפיד על מנגנוני הגנה כמו חשבונות נאמנות. בניגוד לישראל, בארה"ב אין 'חוק מכר דירות' שמגן על המשקיעים, לכן אנחנו צריכים ליצור את ההגנות הללו בעצמנו."
בוא נדבר רגע על חשבונות נאמנות. איך בדיוק הם עובדים ומה היתרונות שלהם?
"חשבון נאמנות הוא כלי קריטי בהגנה על כספי המשקיעים. במקום להעביר כסף ישירות ליזם, הכסף מועבר לחשבון שמנוהל על ידי עורך דין נאמן. הנאמן משחרר את הכסף רק כאשר מתקיימים תנאים מסוימים שנקבעו מראש.
היתרון הגדול הוא שזה מבטיח שהכסף משמש למטרה שלשמה הוא יועד. הנאמן בודק את כל המסמכים והאישורים לפני שחרור הכספים, מה שמצמצם משמעותית את הסיכון למשקיע.
חשוב לבחור נאמן שהוא עורך דין מוסמך ומנוסה בניהול חשבונות נאמנות. בליברקי, למשל, אנחנו עובדים עם משרד עורכי דין מוכר ומכובד בישראל. הנאמן צריך להיות גורם עצמאי שאינו קשור ליזם או לחברת ההשקעות. בנוסף, חשוב לוודא שיש הסכם נאמנות ברור שמפרט את תפקידי הנאמן, את התנאים לשחרור הכספים, ואת המנגנונים להגנה על המשקיעים. זה לא רק עניין של אמון – זה עניין של מבנה משפטי מוצק."
מעבר לחשבון הנאמנות, אילו בטוחות נוספות יש למשקיעים?
"הבטוחה החזקה ביותר היא הרישום של הנכס. חשוב לוודא שהנכס נרשם כחוק על שם המשקיעים או על שם חברה שבבעלותם. בליברקי, אנחנו מקפידים שכל הנכסים יהיו רשומים על שם המשקיעים.
יש גם את נושא הביטוחים – חשוב לוודא שיש ביטוח מקיף לנכס שמגן מפני נזקים פיזיים ותביעות אפשריות. בנוסף, אנחנו ממליצים על הסכמים מפורטים עם כל הצדדים המעורבים – מנהלי נכסים, קבלנים, וכדומה."
נגעת בנקודה מעניינת לגבי רישום הנכסים. יש הבדל בין רישום ישיר לבין רישום דרך חברה?
"בהחלט. בעוד שרישום ישיר על שם המשקיע נשמע פשוט יותר, לרוב אנחנו ממליצים על רישום דרך חברה, בדרך כלל LLC. יש לכך כמה יתרונות משמעותיים:
- הגנה משפטית: החברה מספקת 'מסך הפרדה' בין הנכס לבין הנכסים האישיים של המשקיע. זה מגביל את החשיפה האישית במקרה של תביעות.
- גמישות מבחינת מיסוי: מבנה של LLC מאפשר אפשרויות תכנון מס יעילות יותר.
- קלות בניהול: כשיש מספר משקיעים, ניהול הנכס דרך חברה הוא פשוט יותר מבחינה לוגיסטית.
- קלות במכירה או העברה: אם רוצים למכור את הנכס בעתיד, לפעמים קל יותר למכור את החברה המחזיקה בנכס מאשר את הנכס עצמו."
מה לדעתך הטיפ החשוב ביותר למשקיע ישראלי שרוצה להיכנס לשוק הנדל"ן האמריקאי?
"אם הייתי צריך לבחור טיפ אחד, הייתי אומר – עשו את שיעורי הבית שלכם. אין תחליף לידע ומחקר מעמיק. זה כולל:
- למידת השוק: לא מספיק להבין נדל"ן בישראל. צריך ללמוד את הדינמיקה הייחודית של השוק האמריקאי, ואפילו של האזור הספציפי בו אתם מתכננים להשקיע.
- בדיקת השותפים: בין אם זה היזם, חברת הניהול, או כל גורם אחר – בדקו את הרקע, הניסיון וההיסטוריה שלהם. בקשו המלצות ודברו עם משקיעים קודמים.
- הבנת המספרים: תעמיקו בתחשיבים הכלכליים. הבינו מאיפה מגיעה התשואה המובטחת ומה הסיכונים.
- היכרות עם החוקים: למדו על החוקים והרגולציות הרלוונטיות, כולל נושאי מיסוי.
- התייעצות עם מומחים: אל תהססו להתייעץ עם עורכי דין, רואי חשבון ויועצי מס שמכירים את השוק האמריקאי."
ומה לגבי החשש של משקיעים שהם 'נשארים לבד' אחרי שקנו נכס בארה"ב?
"זה חשש מובן בהחלט. המרחק הגיאוגרפי יכול להיות מאתגר, אבל יש דרכים להתמודד עם זה. ראשית, חשוב לבחור שותף מקומי אמין. זה יכול להיות חברת ניהול או נציג מקומי שיכול 'להיות העיניים והאוזניים' שלכם בשטח. הם יכולים לטפל בניהול השוטף של הנכס, לדווח על בעיות ולהציע פתרונות מהירים.
בנוסף, הטכנולוגיה של ימינו מאפשרת לנו לגשר על פערי המרחק. ישנם כלים דיגיטליים מצוינים לניהול נכסים מרחוק, כולל מערכות לניהול שוטף, דיווחים פיננסיים ואפילו מצלמות אבטחה. אלה מאפשרים למשקיע לשמור על מעורבות גבוהה גם מרחוק.
למרות זאת, אם אפשר, מומלץ לבקר בנכס מדי פעם. ביקורים תקופתיים לא רק מאפשרים פיקוח ישיר, אלא גם מחזקים את הקשר עם השותפים המקומיים ומעניקים תחושת ביטחון למשקיע. זה גם הזדמנות טובה להכיר את השוק המקומי ולזהות הזדמנויות נוספות.
חשוב גם לשמור על תקשורת רציפה עם כל הגורמים המעורבים בניהול הנכס. עדכונים קבועים, שיחות וידאו, ודוחות תקופתיים יכולים לעזור למשקיע להרגיש מחובר ומעודכן.
לבסוף, זו אחת הסיבות שרבים בוחרים לעבוד עם חברות ישראליות כמו ליברקי. אנחנו מספקים 'גשר' בין המשקיע הישראלי לבין השוק האמריקאי. זה יכול להפחית משמעותית את תחושת הבדידות והריחוק, ולספק נקודת קשר מקומית ומוכרת לכל שאלה או בעיה שעולה."
שאלה לסיום: מה המסר העיקרי שהיית רוצה להעביר למשקיעים פוטנציאליים?
"המסר העיקרי הוא שהשקעות נדל"ן בארה"ב יכולות להיות הזדמנות מצוינת, אבל חשוב לגשת אליהן בצורה מושכלת ומוגנת. אל תתנו לפחד מהלא נודע לעצור אתכם, אבל גם אל תזנחו את הזהירות הנדרשת.
זכרו תמיד:
- ידע הוא כוח – ככל שתדעו יותר, כך תוכלו לקבל החלטות טובות יותר.
- בחרו בקפידה את השותפים שלכם – הם המפתח להצלחה בשוק זר.
- הקפידו על מנגנוני הגנה חזקים – מחשבונות נאמנות ועד רישום נכון של הנכסים.
- היו מעורבים – גם אם אתם משקיעים מרחוק, שמרו על קשר רציף ופיקוח.
- היו סבלניים – השקעות נדל"ן הן לטווח ארוך, אל תצפו לרווחים מיידיים.
בסופו של דבר, עם הגישה הנכונה והכלים המתאימים, השקעות נדל"ן בארה"ב יכולות להיות דרך נהדרת לבנות עושר לטווח ארוך ולגוון את תיק ההשקעות שלכם."
סיכום הפרק
בעולם ההשקעות הגלובלי של ימינו, נדל"ן בארה"ב מציע הזדמנויות מרתקות למשקיעים ישראלים. אך כפי שלמדנו מהשיחה עם טל מנצ'ל, ההצלחה טמונה בשילוב של ידע, זהירות ובחירת שותפים נכונים.
עם הכנה נכונה, מנגנוני הגנה מתאימים ותשומת לב לפרטים, משקיעים יכולים לנווט בהצלחה בשוק הנדל"ן האמריקאי ולהפוך את החלום של בעלות על נכס מעבר לים למציאות רווחית ובטוחה.
זכרו תמיד – ההשקעה הטובה ביותר היא זו שעשיתם אחרי מחקר מעמיק והבנה מלאה של הסיכונים וההזדמנויות. עם הגישה הנכונה, השמיים (או במקרה הזה, גורדי השחקים) הם באמת הגבול.
